При покупке гаража нужно учитывать несколько важных моментов: наличие света, площадь, удобство заезда, цена и состояние гаража. При оформлении сделки нужно проверить право собственности на гараж, отсутствие обременений и долгов. Также нужно проверить, что гараж не находится на земле, выделенной под жилую застройку. В процессе сделки необходимо заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Федеральной регистрационной службе.
В крупных городах и в мегаполисе гараж – ценное приобретение, дефицитное и редкое. При этом автомобильные владельцы часто допускают ошибку. Конечно, они хотят купить дом автомобилю как можно дешевле. Всегда находятся такие предложения. Когда приглашают к покупке гаража без надлежащих документов. Или оформленных частично.
Кто такое предлагает – или сознательный аферист (преступник), или ставший жертвой аферной сделки раньше. И теперь превращается в афериста, пытаясь вернуть убытки.
Самая распространенная версия таких убеждений – документов пока нет, потому что гаражная территория оформляется в органах власти. Или скоро будет оформляться. Об этом они знают из достоверных источников.
Такие прецеденты бывают. Но их доля мизерная. Бывали случаи, когда люди методом самостоятельного захвата настроили гаражей почти в охранных зонах или рядом. И власти оформляли это гаражным кооперативом. Такие процедуры длились десятилетиями. Но чаще бывает наоборот. Самовольные постройки могут сноситься в самый неожиданный момент.
Бывают и просто обманы ради наживы. Создается видимость продажи, получаются деньги, но гаража никто не получит.
Понятно стремление освободить себя от бремени вороха документов. А тем более заниматься строительством с нуля этого предмета мечтаний. Только нет пары документов. Будто они не так важны. И скоро должны быть, поэтому и дешевле – это же не квартира. Хотя цены часто в одном диапазоне.
Но компетентные юристы скажут, что это не так. Существуют регламенты и процедуры. Купля-продажа гаража сопровождается оформлением целого пакета документов. Для процессов их согласования установлен ряд правовых норм. Главное, для их соблюдения нужна осведомленность и ответственность.
Автомобильному транспорту нужна стоянка закрытого типа. Для него это важно технологически. Машина должна храниться при отсутствии неблагоприятных условий погоды. В сухом и теплом помещении. Там удобно проводить ремонтные работы. Гараж выступает надежной крепостью от несанкционированных доступов и хищений. В гараж с надежными запорами злоумышленникам доступ закрыт.
Возможные риски
Если сделка заключается на территории гаражного кооператива, то владелец конкретного бокса не имеет нужных актов его строительства. Это отличие от покупки у частника. У того, если собственность оформлена, все документы на руках.
Поэтому до совершения актов купли и продажи следует проследить полномочную законность сделки. Как раз речь о документальной части.
Автовладелец иногда закрывает глаза на часть недостающих бумаг. Речь о документах, которые устанавливают юридические права на гаражные постройки. Как раз их часто нет. Главной ошибкой является покупка без таких документов.
Затраты и усилия на правоустанавливающие процедуры окупаются сторицей. Владелец тратит время, но получает законную собственность. Иначе он лишится денег, не получив гараж. Чтобы избежать незаконных коммерческих операций, следует придерживаться приведенных рекомендаций.
Что важно при совершении сделок
Следует рассматривать раздельно сделки с частными лицами и с кооперативами.
Когда гараж покупается в гаражном строительном кооперативе (ГСК), покупатель после процедур автоматически будет рассматриваться как новый участник в этом кооперативе. Можно пробовать переоформлять собственность на себя лично. Но это сопряжено с большими трудностями. Они связаны с получением документации по земле. Сама регистрация собственности на гараж согласуется значительно проще.
Официальное правило – продавец при сделке выходит из коллектива кооператоров. А покупатель становится новым членом кооператива. Об этом знает и участвует правление ГСК в лице председателя. Ему участники процедуры и подают заявления о входе и выходе. Получить в собственность свою покупку покупатель сможет после оплаты паевого взноса участника кооператива.
Покупка в кооперативе имеет меньшие затраты. Но бумаг на свою персональную собственность у каждого члена кооператива нет. В кооперативах документы на отдельные его объекты не выдаются на юридическом основании.
Отсылка к законодательным актам
Процедуры с такими недвижимыми объектами опираются на Федеральный закон (ФЗ) 218. Он принят 13-07-2015. Регламентирует государственную регистрацию объектов недвижимости. Его последняя редакция от 25-11-2017. Третья глава говорит о кадастровом учете.
Закон 51-ФЗ от 30-11-1994 с редакцией 27-12-2017 описывает переход гаражной недвижимости ГСК в собственность. В гаражном кооперативе его член оплачивает взносы и становится обладателем прав на паи в ГСК. Так ему передаются права владения гаражом.
Когда подписывается договор, в нем делается отсылка на эти ФЗ. Поэтому перед подписанием бумаг эти законы нужно знать. Тогда исключаются недопонимания.
Заключение таких договоров возможно только совершеннолетними гражданами с нормальной дееспособностью. Если такое не соблюдено, договор может аннулироваться. Такое предписывают статьи Гражданского кодекса РФ, 177-я и 178-я.
Как проверяются права на собственность
Сейчас официально приобрести недвижимость по договору можно, когда у продавца есть вся документация на права собственности.
Когда эта собственность находится у представителя ГСК, официального заключения сделки не получается. Членской книжкой в кооперативе невозможно доказать, что его представитель владеет гаражом. Для такого случая договор покупки недвижимости не заключается. Последний владелец получает новую членскую книжку.
Раньше (до 2016-го) права владения на недвижимое имущество подтверждались только одним документом. Свидетельством на собственность от Росреестра. После 2016-го вместо такого свидетельства нужно предоставлять выписку ЕГРП о том, что зарегистрированы права на собственность.
По этой причине нужно проявлять максимальную ответственность к необходимым бумагам с их содержанием. У частного лица, продающего гараж, следует выяснить наличие актов по земельному участку с расположенной там гаражной собственностью. Выяснить наличие приватизации.
Где оформить сделку продажи гаража
Совершение любых операций по недвижимому имуществу нужно регистрировать Росреестром. Когда документы оформлены по закону, они направляются сюда для регистрации прав.
Для этого нужно заключать купчую. Это договор между сторонами по совершению купли-продажи. Когда гараж не является долевой собственностью, подписи в таком документе не нужно нотариально заверять. Возможно использование услуг МФЦ. Применяется принцип «одно окно».
В правлении ГСК выполняется операция по смене пайщиков. Такое происходит, когда у предыдущего владельца нет зарегистрированных прав по владению этим имуществом.
В реестре ЕГРП фиксируется факт передачи прав. После такой регистрации обретается юридическая сила сделки.
Где оформить сделку на покупку гаража
Возможно приобретение гаражных построек по трем вариантам:
Покупка у частного лица
У гаражного кооператива ГСК
Когда эта собственность – долевая часть
При этом автомобильные гаражи рассматриваются в трех видах:
В кооперативах ГСК
В отдельном расположении
Самовольное строительство
На каждый вид гаража потребуются отдельные виды соглашений. На гараж в виде самостроя получаются разрешения с помощью суда. Если его не узаконить, по распоряжению органов власти он может быть снесен.
Также важно, где располагается гараж. Чья земля. Уверенно заключать сделку можно, когда под гаражом находится приватизированный земельный участок.
Когда собственником является частное лицо
Такая покупка может казаться самым простым способом покупки. Но здесь тоже нужно учитывать несколько нюансов. Необходима подготовка и передача прав собственности от одного владельца к другому с соблюдением всех установленных правил. Для этого продающая и покупающая стороны должны соблюдать выполнение законодательных требований.
От продавца необходимо выполнение следующих действий:
Передать покупающему лицу пакет документов в соответствии с актом передачи.
Необходим запрос сведений в БТИ – справку по ценам на объекты такой недвижимости. У такой справки сроком действия будут всего два месяца.
Составление и оформление договора. По всем пунктам договора у покупателя и продавца не должно возникать разногласий перед совершаемой сделкой. Образцы с примерным содержанием договоров можно найти на соответствующих сайтах в интернете. Сторонам нужно будет внести в образцы, согласованные между собой, правки и дополнения. Можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Он составит договор платно.
Покупатель пишет расписку о получении денег. Получение денег должно происходить при лице, которое сопровождает сделку. Либо при третьих лицах. Они должны это подтвердить письменно. Этого не нужно, когда осуществляется безналичный платеж.
Должен быть подготовлен акт о передаче гаражной собственности.
Когда гараж приобретается у частного лица, покупателю следует придерживаться рекомендуемых инструкций. Ему нужно выполнять следующее:
Выяснить полномочия продавца по продаже этого имущества. Нет ли отчуждения в Росреестре на продажу. Она может быть наложена судом. Имущество также может быть заложено. При самостоятельных затруднениях можно обратиться к соответствующим юристам.
Принимать в соответствии с актом передаваемые продавцом документы к оформляемому договору.
Предъявить паспорт или удостоверение личности.
Подписывать договор после предварительного ознакомления. При составлении договора вносить нужные для него правки и согласовывать с продавцом.
Произвести оплату в соответствии с действиями, описанными выше. Часто по взаимной договоренности проводится предварительная оплата половины, как подтверждение участия в сделке. Вторая часть оплачивается, когда будет получена выписка регистрируемым органом о получении прав на собственность.
Провести оплату государственной пошлины. Обратиться к Росреестру для выдачи документов по собственности. Сейчас это выписка ЕГРП, что зарегистрировано право собственности.
Важно соблюдать полную последовательность рекомендаций.
Для себя покупатель должен решить, покупать ли гараж у частного лица дороже с полным оформлением права на собственность. Или приобретать дешевле в кооперативе, но с частичными документами. При необходимости нужно будет продавать таким же образом.
Покупка через гаражный кооператив
При такой сделке приобретателю нужно становиться участником (членом) в данном кооперативе. Он заменяет в ГСК продавца. Обычно такая гаражная постройка не может быть приватизированной.
Не может приватизироваться и участок земли под гаражом. Эта земля в оформленной аренде. Перед оформлением покупки необходимо узнать сроки окончания аренды. На практике такие сроки аренды – 50 лет.
Когда срок заканчивается, нужно узнать в кооперативе и в муниципалитете, будет ли продлеваться договор. Не планируется ли снос ГСК под строительство новых объектов и магистралей. Такая земля может планироваться местными и региональными органами для другого использования.
Может оказаться, что после короткого срока пользования покупатель останется ни с чем.
Поэтому собственнику гаража в кооперативе нужно осознавать, что он не является полноправным его владельцем. Или является таковым на время.
Каждый гаражный бокс кооператива должен регистрироваться в БТИ. Это нужно проверить в БТИ. На него выдается технический паспорт.
Вариант с долевой собственностью
Такой случай – когда у гаражного кооператива долевая собственность. По Гражданскому кодексу (ст.244), все совладельцы должны подписать соглашения на сделку.
Может быть вариант, что сам гараж находится в собственности на паях нескольких участников. Тогда нужно их согласие. Договор покупки должен ними тоже подписываться.
По ФЗ-172 после июня 2016-го любая сделка по недвижимости заверяется нотариусом. Такая процедура относится к дарению и к продаже недвижимого объекта.
Сначала происходит оформление нотариусом. Потом документы подаются на регистрацию в Росреестр.
Комплект документов для покупки гаражной собственности
После выбора варианта приобретения готовятся документы по установленному законодательством перечню.
Для заключения договора покупки гаража потребуются такие документы:
Договор по купле-продаже в трех экземплярах.
Паспорта граждан РФ продавца и покупателя.
Разрешение на совершение продажи, оформленное гаражным кооперативом.
Книжка пайщика с оплаченными членскими взносами без задолженностей.
Удостоверение о членстве в кооперативе. Оно может подтверждаться и паевой книжкой.
При наличии – выданная вписка кадастром по недвижимости.
Технический паспорт на гараж.
Документы на собственность или договор аренды. Одно из двух.
Подтверждение государственным кадастром отсутствия задолженностей и арестов.
Квитанция по оплате государственной пошлины.
Согласие супруга (супруги) продавца на продажу. Оно должно заверяться нотариусом.
Документация по земельному участку, на котором расположен гараж.
Акт по приему-передаче.
Когда договор заключается с поручителями, они предоставляют свои данные и паспорта. К ним прилагается доверенность, составленная и заверенная нотариусом.
Как оформить сделку купли-продажи гаража
Когда имеются все документы из приведенного выше пакета, проблемы при покупке и продаже гаража возникать не должны. Но могут отсутствовать какие-то документы. Как поступать тогда?
Когда гараж в собственности, но отсутствуют надлежащие документы, нужно заказывать оформление документов в ЕГРН. После оформления проблемы исчезнут.
Случай, когда гаражный бокс приобретается от первого собственника в гаражном кооперативе, который оформляет приватизацию этой собственности. Его нужно просить о требовании от председателя ГСК предоставить документы:
Устав гаражного кооператива.
Разрешения на строительство гаражного кооператива на соответствующей территории.
Договор аренды земельного участка.
Разрешения по вводу в эксплуатацию этих гаражных боксов.
Протокол собрания кооператива, на котором председатель был избран.
Документы о погашении, которые выдал паевой инвестиционный фонд.
Соглашение по приватизации от председателя ГСК. Если имеются долевые собственники, соглашения предоставляются всеми совладельцами.
Приведенный пакет с документами предоставляется на оформление технического акта и акта кадастра. Эти документы понадобятся на будущую приватизацию гаража. Или для заключения договоров, на которые требуется отчуждение.
Необходимые требования к продавцу
Продавец должен предоставить подтверждение собственности на гараж.
В Росреестре нужно удостовериться, кто является настоящим собственником данного имущества. Перед этим оплачивается госпошлина. В этом же органе может уточняться рыночная стоимость этой нежилой недвижимости. Выяснить также принадлежность собственности участка под гаражной недвижимостью. Обычно такая земля находится в аренде гаражного кооператива. Уточняется срок по аренде.
Если срок аренды заканчивается, не стоит такой объект покупать. В больших городах существует большая вероятность последующего сноса такого объекта.
Продавец обязан предъявить документы о праве собственности на объект. Для этого он предоставляет кадастровые и технические документы по этой недвижимости. В акте обследования указывается принадлежность земли ему как собственности. Технический паспорт подтверждает регистрацию в БТИ.
Нюансы при заключении договора
Это важный этап в заключаемой сделке. Нужно правильно составить договор для его подписания. Стороны могут составлять его самостоятельно по установленным законодательными нормами образцам. При затруднениях следует поручить составление юристу. Можно просить об этом нотариуса, у которого заверяются документы. Услуги этих специалистов будут платными.
Для договора обязательными являются пункты:
ФИО и паспортные данные участников договора.
Подробные характеристики объекта недвижимости. Адрес местонахождения. Технические показатели. Стоимость продажи. Срок оплаты.
Права и обязанности. Участники неформально должны подойти к этому разделу.
Форс-мажорные обстоятельства.
Договор подписывают обе стороны. Визируют участники. Регистрация у нотариуса необязательна при условии, если стороны это согласуют.
Нужно обратить внимание на оплату налога. Когда собственник владеет гаражом меньше трех лет, он платит налог 13%. После трех лет обладания недвижимостью он налог не платит.
Последовательность действий при покупке в ГСК
Когда приобретается гаражный бокс в кооперативе, проводятся следующие действия:
Продавец собирает пакет документации, которая подтверждает право его единого владения объектом. Или подтверждает его долевую собственность.
Необходимо получение согласия каждого дольщика в кооперативе. Для этого составляется протокол собрания с их подписями. Протокол утверждается председателем.
Если эта собственность приобреталась во время жизни в браке, то потребуется письменное согласие супруги или супруга. Оно заверяется нотариусом.
Покупатель изучает пакет документов от продавца на соответствие нормам законов. Осматривает гаражный бокс.
Стороны приходят к обоюдному согласию. Готовят первичный договор продажи. Фиксируют коммерческие условия. Утверждают сроки и цены. После этого условия не меняются.
Покупателем вносится предоплата. Она нужна, чтобы снять объект с торга.
Может составляться сразу основной договор по сделке без первичного, при таких условиях:
Стоимость ниже 500 тысяч рублей.
Нет высокого спроса.
Гараж – собственность единого владельца. Дольщики отсутствуют.
Когда стоимость малая, то договор служит актом приема и передачи гаража. Об этом сразу делается соответствующая запись в договоре.
Советы по срокам и пошлинам
По ФЗ 218 срок регистрации документов на недвижимость составляет 7 дней после сдачи.
ВАЖНО. Когда во время регистрации обнаружится неточность, регистрация с проверками продлится 30 дней. Если понадобится судебное разбирательство, срок составит 90 дней.
Для физических лиц государственная пошлина за регистрацию составит 2 тысячи рублей. Прием документов на регистрацию возможен только с квитанцией об оплате.
Стоит помнить о возможности мошенничества. Когда покупатель представит неправильную или ложную информацию, сделка станет незаконной. Она аннулируется. При этом собственность отходит к государству.
Вот аргументы и критерии аннулирования сделок:
Когда объект недвижимости арестован.
Когда сделка совершается от имени асоциального гражданина – алкоголика или наркомана.
Заключают сделку как владельцы нетрудоспособные и неправоспособные граждане.
При незаконном занижении или завышении цены.
Когда грубо нарушаются правила таких сделок.
Договор продажи не зарегистрировали в Росреестре.
Самая частая ошибка – оставить деньги взамен ключей, когда есть только устная договоренность. Договор должен быть письменным, с обеими подписями. Именно договор подтверждает, что собственность перешла по закону. Тогда все застрахованы от обманов.
Заключительные рекомендации будущим владельцам
Из проведенного полного анализа основные рекомендации к владельцам:
Оформлять сделку в соответствии с законом и правовыми нормами
Проверять имущественное право у продавца
Осознанно выбирать, от кого и где покупать
Знать необходимый перечень документов
Знать, как обойти проблемы заключения договора
Знать и избегать мошеннических схем
Покупатель должен осознавать серьезность и ответственность при сделках по недвижимости. Знание законов и норм ограничит от промахов, даст возможность успешно совершить покупку по закону.