Что такое девелопмент: суть и принципы работы

В переводе с английского языка (development) это слово означает разработчик. Какая разница между девелопером и застройщиком? Чтобы понять это различие, надо рассмотреть работу каждого из них по отдельности. Застройщик занимается только работами по реализации проекта. Это ведение непосредственных строительных работ и привлечение для этого средств. Девелопмент же осуществляет полный цикл работ: с момента появления идеи до итоговой реализации. В обязанности девелоперской компании входит:

1. Разработка идеи. Она может охватывать коммерческие объекты. Например, офис, торговый комплекс или новый блок домов. Это бывает частное жилище или многоэтажный дом.
2. Анализ ситуации. Здесь делаются расчеты ликвидности проекта, обговариваются сроки окупаемости, высчитывается ожидаемая прибыль и степени риска. Эти данные лягут в основу решения о целесообразности проекта.
3. Поиск площадки для строительства. Иногда потребуется найти здание под реконструкцию и получить разрешение.
4. Создание проекта.
5. Поиск подрядной организации для привлечения к строительству или реконструкции.
6. Контроль строительного процесса.
7. Поиск покупателя или арендатора.
8. Управление объектом.

Это и есть описание девелоперского проекта. Кратко ее можно описать по схеме: задумали – оценили эффективность – нашли место – реализовали. Напрашивается вывод, что девелоперская компания – это организация, отвечающая за все этапы строительства от разработки идеи и до ее окончательной реализацией. Застройщик делает только само строительство. Он может быть нанят такой компанией. Получается, на застройщике только часть большого проекта. 

Весь цикл проекта связан с большими рисками. Такие разработки бывают профинансированы самим девелопером или извне. Есть вариант участия девелоперской фирмы в долевом строительстве. Тогда все равно потребуется вложение своих финансов, а прибыль можно будет получить при реализации готового проекта, от продажи либо аренды недвижимости.

Девелопмент ставит перед собой такие задачи, как повышение стоимости объекта, комплекса зданий, земельного участка. Одним из направлений работы такой организации выступает реконструкция. Это называется девелопментом на вторичном рынке. В задачу входит смена первоначального назначения здания. Для этого организация покупает устаревшее строение (группу строений), полностью его перестраивает, а затем либо выставляет на продажу, либо эксплуатирует сама. 

При строительстве с начального этапа задачей девелоперской компании является возведение ликвидного строения. А это предполагает знание рынка и тенденций его развития. Обязательным условием для успешной реализации будет ориентирование в строительных технологиях, наличие в штате работников маркетологов и менеджеров с опытом. Девелоперский проект, как часто это бывает, включает строительство группы зданий или целого поселка. В проект включается создание и обустройство инфраструктуры.

 Девелоперская компания бывает двух типов:

1. Fee-development. Организация реализует проекты для заказчика. Здесь риск будет сведен к минимуму. Ведь часть вложенных средств принадлежит клиенту. Выгода же последнего в том, что девелопер имеет надежные связи со специалистами своего дела, которые могут реализовать любую часть проекта. У них либо есть целый штат сотрудников, либо они нанимают подрядчика. Однако специалисты, отслеживающие качество выполненных работ, у них свои. Это дает возможность увеличить прибыль от вложений и уменьшить риски.
2. Speculative development. Организация ведет строительство для себя. Если по окончании строительства объект не будет продан, то он останется в управлении компании. Этот проект предъявляет повышенное требование к качеству выполняемых работ. Ведь возникшие в ходе эксплуатации проблемы придется решать компанией самой. Риски здесь повышены, но и цена квадратного метра тоже возрастает. Это увеличивает вероятность получения высокой прибыли.

Иначе его называют лэнд-девелопмент (от английского Land – земля). Такая деятельность связана с повышением цены земельного участка. Обычно в нее входит смена назначения участка, деление его на более маленькие зоны, проведение коммуникаций и продажа под строительство в дальнейшем. Эти участки часто покупают девелоперы-застройщики, которые потом реализуют на них свои проекты. Это, что называется, краткая схема. 

Лэнд-девелопмент в ходе осуществления своей деятельности обычно превращает земельный участок в площадку, которая уже готова к началу строительства. Все документы будут тоже оформлены, останется оформить смену правообладателя.

Этот процесс длительный и сложный, поэтому он и выделен в отдельную группу. Процедура смены назначения земельного участка занимает несколько лет времени. Она предполагает сбор до 250 подписей. Сумма официальных и неофициальных платежей тоже внушительная. Эта работа среди специалистов считается самой рискованной. Здесь надо обращать внимание на следующие факторы:

• Тенденция рынка недвижимости
• Стратегия развития региона
• Платежеспособность покупателей
• Планируемые изменения в законодательстве

Это только некоторые нюансы. 

При выборе территории под свою работу девелоперская компания определяет круг будущих клиентов. От класса будущего покупателя зависит планировка уровня дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры. 

Параллельно с этим прорабатывается план по привлечению инвесторов и их средств. Активы компания вкладывает сюда только в размере 20-30% от общей стоимости. Экологическое состояние выбираемого земельного участка находится под пристальным вниманием. Учитывается возможность развития транспортного сообщения между близлежащим городом и его центром.

Количество успешно реализованных проектов – вот основной критерий оценки надежности и мерило успеха девелоперской фирмы. Большую часть среди таких организаций занимают крупные компании, которые находятся на рынке недвижимости много лет. Этот фактор и обуславливает сложность развития этого направления. Новички не всегда могут удачно войти в этот рынок. Нужно много денег, наработанные связи, профессиональные кадры и перспективные заказчики. Даже если удаться все это соблюсти, то нет гарантии успешной реализации. И дело тут не в плохом качестве выполненных работ. Для хорошей продажи проекта нужно доверие, авторитет и имя. 

Каждый регион имеет свой рейтинг девелоперских организаций. Всем знакомы крупные и известные фирмы, способные вести параллельно несколько проектов. Их имя позволяет осуществлять вложения инвесторов. Для вложения денег в объект нужно подбирать такую фирму: с известным названием и с успешным опытом ведения проектов. 

Таких компаний и проектов в крупных городах бывает несколько. Перед выбором фирмы надо сравнить их привлекательность. Не стоит руководствоваться только вкладываемыми деньгами. Надо еще иметь в виду перспективный рост цены будущего объекта. На рост цены недвижимого имущества могут повлиять строящиеся рядом различные здания. Строительство таких проектов может очень быстро наладить сообщение между соседними районами города и его центром, а также с близлежащими населенными пунктами. 

Когда девелоперская компания будет выбрана, лучше съездить на уже реализованные проекты этой фирмы. Здесь на месте надо оценить сданный в эксплуатацию объект. Особое внимание обращают на состояние объектов после нескольких лет их эксплуатации. Свою роль в этом, конечно, играет и управляющая компания. Но есть и качество проекта, соблюдение технологий, оценка материалов. Нельзя полагаться только на рекламу и обещания. Это подвергнет вложения большому риску. Всесторонняя оценка результатов работы поможет легче принять решение и вселит уверенность в результате.

Рекомендуемые статьи: