Акт приема-передачи квартиры: правила и порядок заключения

Статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает наличие акта или иного документа, подтверждающего соглашение. Сделка оформляется письменно. После регистрации права она считается совершенной.

Закон определяет наличие акта при продаже квартиры, дома, комнаты. Рекомендуется составить отдельный документ об исполнении обязательств, хотя такая информация может быть изложена в договоре купли-продажи. Если в соглашении содержится факт отчуждения недвижимости и принятие, то это акт приема-передачи на вторичном рынке. Иначе потребуется составить отдельный документ.

Покупая квартиру на первичном рынке, одного договора будет недостаточно. Необходимо заверить документы подписями участников соглашения. Приемка должна состояться в обязательном порядке. 

Для регистрации в Росреестре обязательно потребуется акт приема-передачи при покупке квартиры в новостройке. Его необходимо предъявить в органы Федеральной налоговой службы для получения налогового вычета, либо по месту работы гражданина. Если в соглашении есть данные об отчуждении собственности, то при покупке квартиры акт не нужен. Однако следует все же составить такой документ. Благодаря ему можно уточнить такие моменты как: 

• Состояние квартиры – недостатки, наличие дверей и окон, предметов мебели, сантехники.
• Согласие сторон, т. е. отсутствие претензий относительно состояния помещения.
• Предметы бытовой техники, мебели и имущества, передаваемые в собственность покупателя вместе с квартирой.
• Показания счетчиков: электрических, газовых, учета воды, тепловых. 

На первичном рынке при ипотеке такой документ понадобится для предъявления в банке. Законом не предусмотрена определенная форма. Но он должен содержать точную информацию для идентификации помещения. Подтверждение процесса передачи недвижимости должно быть подписано, чтобы у банка не возникало вопросов. Если в соглашении указано его наличие, то при отсутствии кредитная организация может расторгнуть договор.        

Они различаются, в зависимости от жилья, а также от сторон, участвующих в сделке. 

1. Новостройки (первичный рынок жилья). Договор заключается между покупателем (либо его представителем) и застройщиком. Продавец обязан предоставить доверенность, подтверждающую его полномочия. Иначе такой акт, согласно ДДУ, не имеет юридической силы.
2. Жилье на вторичном рынке. Такие сделки обычно заключают физические лица. Документ содержит информацию об участниках договора: покупателей и продавцов или их представителей (паспортные данные).
3. Комната в жилом помещении. При этом нужно разделить лицевые счета собственников. Документ, подтверждающий процесс передачи, дает возможность идентифицировать жилье.
4. Долевая собственность. Если помещение разделено, то в документе фиксируется лишь та его часть, которая должна быть отчуждена согласно договору. При отсутствии выделения долей в натуре потребуется провести полный обзор всей квартиры (или дома). Разумно будет при этом призвать к участию второго собственника помещения. 

Юридический термин выделение долей в натуре означает, что конкретное физическое лицо имеет закрепленные за ним доли в квартире, либо участок земли, часть дома и др. 

Существуют типовые формы промежуточного и окончательного актов. Но покупатели имеют право вносить в них изменения. Например, можно указать в смотровом листе имеющиеся недоделки, а также сроки их устранения.

Документ может содержать следующую информацию. 

1. Дата соглашения и место его проведения
2. Данные участников сделки для возможности идентификации
3. Местонахождение помещения
4. Состояние помещения: вторичное жилье или новостройка
5. Сведения о ремонте
6. Сведения о коммунальных задолженностях
7. Показания счетчиков коммунальных услуг.

При составлении и подписании соглашения можно сфотографировать объект, что также рекомендуется изложить в нем. 

Обязательные требования

1. Дата составления договора и место его подписания.
2. Необходимо составить не менее двух экземпляров документа
3. Подпись на каждой копии должна быть рукописная
4. Информация для идентификации участников сделки (либо их представителей).

Согласно закону, существует определенный порядок передачи части жилого помещения, находящегося в собственности у двух и более лиц. Остальные дольщики обладают первоочередным правом приобретения части недвижимости. Правила составления акта приема-передачи доли в жилом помещении те же самые, что и для всего объекта. Законодательством не предусмотрены точные требования.

Для договора дарения он не нужен. Однако он также может быть составлен и подписан. Передать безвозмездно можно лишь недвижимость, зарегистрированную в Росреестре. Следовательно, сам договор дарения может содержать информацию о состоянии квартиры, инженерных сетях и др. 

Заключение соглашения без акта – одно из основных упущений. Позиция судов обычно следующая: покупатель недвижимости заверил договор подписью, забрал ключи, т. е. не имел к продавцу никаких претензий при заключении соглашения. Если в договоре ничего не сказано о наличии мебели, то продавец может просто вывезти ее или заменить дорогие предметы сантехники или плитку дешевыми. Кроме этого, совершаются и другие оплошности. 

Найти и скачать образец документа несложно. Не упустите из виду нюансы при описании жилого помещения. Важные для одного из участников сделки моменты могут остаться без внимания, что вызовет проблемы. 

Наличие акта приема-передачи жилого помещения с показаниями счетчиков обязательно. Проверить эти данные возможно только в помещении. Перед подписанием документов их непременно следует уточнить. Иначе есть риск для обеих сторон. Составлять нужно непосредственно перед тем, как будет заключен договор. Возможно, к примеру, что при демонстрации риелтором квартиры в ней может находиться одна мебель. В акте же прописана совсем другая. 

Возможно составление договора в одностороннем порядке. Если застройщик 2 месяца без серьезных оснований уклоняется от подписания соглашения, оно применяется в одностороннем порядке. Если он отказывается устранять недоделки и поэтому не подписывает соглашение, следует подавать иск в суд. Для регистрации в органах Росреестра обязательно требуется решение о принуждении одной из сторон к передаче объекта недвижимости. 

Вместе с актом на первичном рынке предоставляется смотровой лист. В нем указываются все дефекты. Покупатель принимает жилье с определенными условиями. Это позволит ему в будущем потребовать компенсацию или устранения всех недоделок. При отсутствии в смотровом листе информации о претензиях покупателю будет непросто доказать свою правоту. 

Обычно акт приема-передачи требуется обязательно. По Гражданскому кодексу продажа недвижимости производится по требованиям закона. На вторичном рынке жилья можно заключить соглашение по отчуждению жилого помещения. Покупка и продажа объекта должны быть отражены в договоре, как и отсутствие у сторон претензий друг к другу.

На первичном рынке не обойтись только договором. При покупке квартиры от застройщика потребуется налоговый вычет, регистрация, предоставление банку (в случае ипотеки). Нет точных требований, установленных законодательством, к содержанию документа. Но потребуется внести в него все важные моменты, которые помогут оценить помещение, его состояние, изучить показания счетчиков и др.

Не экономьте на услугах юриста, чтобы незначительные для вас вещи не выпали из правового поля. Проблемы с документами рискуют обойтись дорого, поэтому не пытайтесь сами без опыта предусмотреть все.

Рекомендуемые статьи: